我知道三山很热，但有几句真话，要不要听？
三山新房已经冲到历史最高点。
这4个月以来，5大新盘轮番入市，一个比一个贵，售价最高的云禧卖到3.6万/㎡，就连最晚入市的中海，也无限接近3.5万/㎡。
连二手业主心态都飘了，有房源直线上涨75万，丝毫没有考虑市场规律。
作为一枚长期观察楼市的佛山土著，基哥有几句真话，想对有意置业三山的人说说。
毕竟，狂热总是很容易蒙蔽人的双眼。
01.
三山是怎么热起来的？
一个板块想热起来，其实有一个固定套路：
①政府资源倾注，概念包装；
②卖地（有人抢就更好了）；
③楼盘拔地而起，宣传攻势走起。
我们依照上面的套路，逐个来看。
首先，政府对三山肯定是爱的，这份爱从2004年就开始了。
资料显示，2004年南海区政府开始着手建设三山，发展目标变了又变，从物流中心，到对接南站，再到2015年提出的“粤港澳合作高端服务示范区”，又纳入了三龙湾的宏大版图里，昔日小渔村的野心直指世界舞台。
不过，若嘴上说爱，却没有实际行动，那只会沦为“嘴炮渣男”，有魄力的南海政府怎会让三山失望呢？
从2010年开始，政府每一年都在三山开挂，大量产业资源的倾注，如今已有超50个产业项目进驻，投资额上百亿，出钱又出力。
不过，三山直到2012年才开始卖地，开荒牛就是保利，楼面地价才1583元/㎡，连保利自己都说这是“抄底价”。
后来的事情，大家都知道了，三山的地越卖越贵，熔断风波更是赚足眼球，目前最贵的龙光地块楼面价1.7万/㎡，8年间地价涨了10倍，能不火吗？
| 项目 | 拿地时间 | 楼面价 (元/m²) |
| 保利西雅图 | 2012.10.09 | 1583 |
| 中海万锦熙岸 | 2014.01.23 | 5313 |
| 保利诺丁山 | 2014.11.19 | 2266 |
| 碧桂园广佛上城 | 2018.03.21 | 8053 |
| 保利华侨城云禧 | 2019.08.08 | 15966 |
| 龙光玖里江湾 | 2020.02.24 | 17078 |
| 中交泷湾云城 | 2020.04.09 | 14869 |
| 万科天空之城 | 2020.04.27 | 13000 |
| 中海文锦国际 | 2020.05.28 | 16269 |
说到这里，给大家普及一个知识点，一个板块想热起来，至少需要2个以上的新盘“相爱相杀”，如果只有一个盘，单打独斗，想涨价都找不到理由（千灯湖除外）。
所以，三山并不是现在才热起来的，准确来说它经历了三轮的楼盘热潮，第一轮是保利西雅图&中海万锦熙岸，第二轮是保利诺丁山&广佛上城，如今正是第三轮。
这第三轮可谓是“天时地利人和”，产业丰富、城市界面好看，又恰逢佛山人才购房新政的实施，5大新盘入市轮流刷存在感，三山正经历着有史以来最热的一次楼市狂欢。
中海文锦国际首次开盘现场
02.
三山目前有哪些问题正在解决？
弄懂了三山是怎么热起来的，你就会明白：产业引进常有，但拍地和新盘却不是年年都有。
当这波热潮退却，你是否清楚，自己即将面对的是什么？说白了，如果三山卸了妆，这些瑕疵，你能不能接受？
①难以摆脱的睡城标签
三山本来就是一片农田荒地，最早的保利西雅图，超9成买家都是广州人，要么买来投资，要么用来睡觉。
即使到现在，引入的产业已经不少了，但在三山工作+生活的人始终只是一小撮，睡城的标签如影随形。毕竟，除了广州人，就连佛山人也想在这里买房投资。
| 三山产业
要知道，金融高新区原本也是农田，发展到现在可是引入了约800家金融机构及企业落户，投资超千亿，相比之下，三山的产业之路还有很长。
解决方案：其实政府也心知肚明，三山不可能只做睡城，只有通过持续不断的产业进入，让常住人口增加，促进本地的购房需求增加，才是整个区域健康发展的长久之计。
因此，当下的三山在产业引入上可以说是使尽浑身解数，几乎每个月都能引入重磅产业项目，还积极走出佛山，到广深等一线城市做自我推介。逆袭之路很难，但它还是很争气的。
②交通存在不少的问题
基哥跟一位三山上班的朋友聊过，他表示，三山的堵车问题严重到你不信！
从桂城出发，每天只有两条公交线路直达三山科创中心，桂32和佛211，十几二十个站，基本都要1个钟。
他表示，要是自驾车，上下班高峰期必定塞车，特别是三山西大桥，三车道变两车道，若是走三龙湾大道回桂城，照样塞到怀疑人生，他5点半下班，7点才能到家。
| 三山西大桥
至于从三山去广州同样不易，他不时要去天河办事，由于途经的高速路很短，三山出发既要绕道，红绿灯又很多，即使工作时间也会塞车。
此外，三山基本是没有共享单车的，美团、哈啰、青桔都不在三山进行投放！
解决方案：长期以来，三山可以说是一刻不停地修路，除了内部交通的持续优化，怡海大桥让三山去南站快了好几倍的时间，最新建设的番海大桥预计2月1日主线通车。
至于未来的规划，请看下面这张图，其中最吸引人的莫过于玉兰路-港口路过江通道，以后从三山去荔湾过个隧道就到了。
| 三山交通路网示意图
③配套资源跟不上，小餐馆三个月换一次老板
目前三山最缺的，莫过于商业配套。
佛罗伦萨小镇不太接地气，永旺暂无音信，上面那位在三山工作的哥们说，由于各个园区、厂区都有自己的饭堂，三山小餐馆生存艰难，有的甚至三个月换一次老板。
另一个缺的是医院，距离最近的是平洲医院，怎么也要7-8公里了。
解决方案：最快兑现的商业配套中，澳门城是最值得期待的一个，设计极具特色，招商引资也很是给力，捷报连连。
此外，万科天空之城售楼部未来会做成图书馆，保利华侨城云禧的体育会馆也会面对大众开放。
虽然目前还没有医院，不过控规早已预留有医院的位置，在军区农场2期地块里规划有高端医疗配套，就在云禧附近，这块地预计在今年第一季度挂牌。
| 估计最上面的地块为医院地块
⑤4/11号线还要等7-8年
至于地铁，三山未来的地铁线网规划是比千灯湖密集很多的，目前最快开通的2号线，可以惠及三山南部，南海新交通也能将三山与千灯湖的时空距离大大拉近。
待批的4/11号线，至少要7-8年才能落成，地铁建成前道路还要围蔽施工，这一段阵痛期，要熬。
但熬过了之后，就是春天。4号线往西直通禅城中心区域，11号线往北几个站就到广钢，还是爽的。
| 三山地铁线网示意图
以上种种，请不要忽视，你可以热爱三山，但请爱屋及乌，爱得清醒一点，不要到大戏落幕，才感觉自己失恋了。
其实，三山新城还是一个非常开放、极具包容力的新城，基哥关注他们公众号很久了，这个地方总是很勇敢地正视自身不足，并想尽一切办法去优化、成长。
没产业？出去找！环境差？公园建起来！缺人才？博士拉过来！这一份努力，可不是每个地方都有的。
基哥也由衷地希望，终有一天，三山能成为一个工作和居住都能有幸福感的地方。
03.
三山真的适合自住吗？买房需要注意什么？
第一个问题，就目前的配套情况而言，年轻人可以，老人家比较难。
换句话说，一天24小时呆在三山，什么感受？买菜选择多吗？想去茶楼喝茶怎么去？生病了自己有没有办法去医院？接送孙子放学方便吗？幸福感强吗？
这些问题，对于年轻人而言都不是问题，但对老人家来说，的确要好好想想。
第二个问题，三山买房，最好选择安全系数高、投资属性强的房子。
如果想在5-8年内获得更好的涨幅，近地铁站点，近文翰湖公园，都不会出错。一手万科天空之城、中交泷湾云城、中海文锦国际，价格已经不便宜了，大家量力而行。
二手例如保利诺丁山，2.5万/㎡以下抓紧看看，别磨叽。
| 文翰湖公园
最后，固定环节，跟大家预测一下三山的房价趋势。
三山是一个非常需要时间发展的新城，在产品定价上，一定会跟桂城核心区存在一个台阶的价格差，除了豪华型改善产品，一般刚需户型3.5万/㎡基本是天花板了。
如果你是一位佛山人，3.5万/㎡就别去追高三山了，中海环宇城不香吗？南海万科广场不香吗？楼下地铁站+商场，灯湖六小学位，周边北约方圆地块、永胜旧改入市就是奔着4万+去的，香得很。
不过，如果你等得起三山，也对上头的执行力有信心，那还是可以买。
如果你是一位广州人，也许你见证过广州黄埔、南沙崛起的模样，眼里对政策性新城自带滤镜，那我只能奉劝你一句：佛山速度好好了解一下。
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